Cách xác định vị trí đất 1, 2, 3, 4 khi tra bảng giá đất

Vị trí đất 1, 2, 3, 4 thường được dùng để phân biệt khả năng tiếp cận và lợi thế của thửa đất trong bảng giá địa phương. Tuy nhiên, không có một cách đo duy nhất áp dụng giống hệt cho mọi tỉnh thành. Muốn xác định đúng, bạn phải đọc quy tắc vị trí trong văn bản của địa phương.

Vị trí đất trong bảng giá là gì?

Vị trí là một tiêu chí phân loại mức giá trong cùng tuyến đường hoặc khu vực. Thửa có khả năng tiếp cận và điều kiện thuận lợi hơn thường được xếp vị trí cao hơn. Nhưng tiêu chí cụ thể có thể dựa vào mặt tiền, loại đường/hẻm, chiều rộng lối đi, khoảng cách tới đường chính hoặc điều kiện hạ tầng.

Nghị định 71/2024/NĐ-CP tạo khung pháp lý về giá đất; bảng giá và quy tắc áp dụng chi tiết được thể hiện trong văn bản địa phương. Do đó, cách gọi “vị trí 1 là mặt tiền, vị trí 2 là hẻm” chỉ là cách hiểu phổ biến, không phải công thức pháp lý dùng chung trên toàn quốc.

Cách hiểu phổ biến về vị trí 1, 2, 3, 4

Quy trình xác định vị trí đất

1. Xác định loại đất trên giấy chứng nhận

Quy tắc cho đất ở có thể khác đất thương mại dịch vụ hoặc đất sản xuất kinh doanh. Không dùng hiện trạng đang khai thác để tự thay thế mục đích sử dụng pháp lý.

2. Xác định đường hoặc khu vực làm căn cứ

Đối chiếu tên đường, đoạn từ điểm đầu đến điểm cuối và địa giới hành chính. Một tuyến có thể được chia thành nhiều đoạn giá khác nhau.

3. Kiểm tra thửa đất tiếp giáp đường nào

Đối với thửa góc hoặc thửa có nhiều lối tiếp cận, cần đọc quy định về cách chọn tuyến và hệ số áp dụng. Không mặc nhiên chọn mức thấp nhất hoặc cao nhất.

4. Đo chiều rộng và khoảng cách theo đúng hướng dẫn

Mỗi nơi có thể quy định cách đo khác nhau: từ mép đường, chỉ giới, đầu hẻm hay theo chiều dài lối đi. Số đo thực tế cần phù hợp hồ sơ địa chính.

5. Đối chiếu phụ lục giá

Sau khi xác định vị trí, tìm đúng dòng loại đất và tuyến/khu vực rồi kiểm tra đơn vị tính, thời hạn hiệu lực và ghi chú.

5 sai lầm thường gặp

1. Thấy nhà có mặt hẻm liền coi là vị trí 2: hẻm quá nhỏ hoặc quá xa có thể thuộc nhóm khác.
2. Dùng địa chỉ bưu chính thay cho ranh thửa: địa chỉ không luôn thể hiện đầy đủ cách tiếp giáp.
3. Không đọc quy định đoạn đường: cùng tên đường nhưng giá có thể thay đổi theo đoạn.
4. Nhầm loại đất: một thửa có thể có nhiều mục đích sử dụng và diện tích tương ứng.
5. Dùng bảng đã hết hiệu lực: cần kiểm tra quyết định mới và văn bản sửa đổi.

Ví dụ minh họa

Giả sử văn bản địa phương quy định thửa mặt tiền đường A là vị trí 1; thửa trong hẻm rộng từ một ngưỡng nhất định và cách đường A không quá một khoảng nhất định là vị trí 2. Thửa đất nằm trong hẻm không tự động thuộc vị trí 2: phải đồng thời đáp ứng điều kiện chiều rộng và khoảng cách theo văn bản.

Nếu giấy tờ hoặc hiện trạng chưa rõ, nên cung cấp số tờ, số thửa và sơ đồ cho cơ quan chuyên môn địa phương để được xác định chính xác.

Câu hỏi thường gặp

Vị trí 1 có luôn là đất đắt nhất không?

Trong cùng tuyến và cùng loại đất, vị trí thuận lợi thường có mức bảng cao hơn. Nhưng không nên so chéo hai khu vực hoặc hai loại đất chỉ bằng số vị trí.

Nhà hai mặt tiền xác định thế nào?

Phải đọc quy định địa phương về thửa tiếp giáp nhiều đường, thửa góc và hệ số. Không có một công thức duy nhất cho toàn quốc.